Gutachten nicht vorschnell trauen
Oftmals gibt es Meinungsverschiedenheiten über den Wert von Immobilien. Praktische Bedeutung hat dies bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs oder wenn ein Miteigentümer das Gesamteigentum am Haus übernehmen möchte. Auch bei der Berechnung des Pflichtteils sind Gutachten zur Berechnung oft unerlässlich.
Jedermann kann Immobiliengutachter sein. Kenntnisse und Erfahrung spielen keine Rolle. Niemand überprüft das. Es gibt unzählige Institutionen, die Kurse und Zertifikate anbieten. Solch wohlklingende Qualifizierungsnachweise sind oft mit Vorsicht zu sehen. Mit großer Wahrscheinlichkeit sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und Sachverständige, die nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, Garanten für Qualität. Ein Indiz für Fachkenntnis ist darüber hinaus eine Mitarbeit des Gutachters in den lokalen Gutachterausschüssen.
Maklereinschätzungen ersetzen keine Gutachten, bieten aber gute Anhaltspunkte für den Wert der Immobilie, wenn der Makler den lokalen Markt kennt. Tendenziell nennt der Makler einen eher hohen Wert, da er sich so größere Chancen erhofft, den Auftrag für die Vermarktung der Immobilie zu erhalten.
Wer ein Gutachten bekommt, dessen Werte ihn verwundern, kann zunächst einmal schauen, auf welcher Grundlage der Sachverständige bewertet hat. Eine Bewertung auf Grundlage von Angaben des Auftraggebers ohne Besichtigung bietet allenfalls grobe Anhaltspunkte. Zu einer vollständigen Bewertung gehört regelmäßig die Frage nach dem Sachwert (Wert von Grundstück und Gebäude), dem Ertragswert (Wertermittlung auf Grundlage der Rendite, die durch Vermietung zu erzielen ist) und dem Vergleichswert (zu welchem Preis werden vergleichbare Objekte gehandelt). Fehlt dieses Verfahren in der Begutachtung, gerade bei Einfamilienhäusern, sollten die Alarmglocken schrillen.
Vor wenigen Tagen gelangte ein Gutachten zu uns, nach dem von 2015 bis 2023 das Haus als solches ein Drittel seines Wertes eingebüßt haben soll, obwohl die Preise im Berliner Speckgürtel explodiert sind. Das Vergleichswertverfahren fehlte. Im Zweifel muss durch ein gerichtliches Gutachten geklärt werden, wie hoch der Wert der Immobilie tatsächlich ist. Wer dies vermeiden möchte, kann versuchen, ein Gutachten durch einen qualitativ hochwertigen Gutachter überprüfen zu lassen. Eine solche Überprüfung kostet Geld – möglicherweise mehr als das zu überprüfende Gutachten gekostet hat. Da es bei Immobilien aber um viel Geld geht, lohnt sich die Investition. Die Bewertung von Immobilien ist keine einfache Sache.