Für die Hinterbliebenen ist oft von existentieller Bedeutung, ob sie beim Tod des Mieters in der Wohnung bleiben können oder ausziehen müssen. Man denke nur an die Ehefrau, die die Wohnung nicht selbst gemietet hat, weil sich der Ehemann immer um alle Verträge gekümmert hat. Gleichzeitig fragt sich der Vermieter, ob der Todesfall nicht eine gute Gelegenheit ist, ein jahrzehntelanges Mietverhältnis zu beenden und endlich von den schnell steigenden Mieten zu profitieren.
Das Mietrecht ist (auch hier) auf Seiten der Mieter: Die Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter auf Dauer zusammen gewohnt haben, sind berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten. Dies sind v.a. die Ehepartner und eingetragenen Lebenspartner, aber auch die Kinder und andere Familienangehörige, die sich mit dem Verstorbenen eine Wohnung geteilt haben. Dieses Recht ist selbst durch eine ausdrückliche Vereinbarung nicht zu beseitigen. War der Verstorbene nur einer von mehreren Mietern, setzen diese das Mietverhältnis alleine fort.
(Nur) wenn der verstorbene Mieter alleine gelebt hat, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Hatte der Verstorbene ein Testament, können dies auch weitläufig oder gar nicht verwandte Dritte sein.
Wer auch immer den Mietvertrag übernimmt, muss keinen neuen abschließen, sondern kann die bisherigen günstigen Konditionen für sich in Anspruch nehmen. Die Übernahme des Mietvertrages erfolgt automatisch.
Anders bei den Erben: Sie müssen, wenn sie den Mietvertrag nicht übernehmen wollen, tätig werden. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Innerhalb eines Monats, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat, können die Erben mit dieser Frist sogar kündigen, wenn die Kündigung vertraglich für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen war. Wichtig ist, dass die Kündigung unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht schriftlich erfolgt und eigenhändig von allen Erben unterschrieben wird. Gegebenenfalls muss ein Miterbe seine Bevollmächtigung durch einen anderen durch Vorlage der Originalvollmacht nachweisen.