Der Bundesfinanzhof (BFH) hat familienunfreundlich entschieden (Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21). Der Fall: Die Eltern haben 2008 gemeinsam ein Haus gekauft. Die Beziehung scheitert 2015. Der Vater zieht aus. Die Mutter verbleibt mit den Kindern im Haus. 2017 erwirbt die Mutter die Haushälfte vom Vater. Da der Wert der Immobilie zwischenzeitlich gestiegen war, hat der Vater mehr für die Haushälfte erhalten, als er seinerzeit bezahlt hatte. Das Finanzamt tritt auf den Plan und will den Gewinn versteuern. Zu Recht hat der BFH entschieden.

Bei Immobilien gilt die Grundregel, dass Gewinne beim Verkauf zu versteuern sind. Davon gibt es Ausnahmen: Wer eine Immobilie 10 Jahre gehalten hat, kann steuerfrei verkaufen. Die 10 Jahre sind hier noch nicht rum. Eine weitere Ausnahme gilt für Immobilien, die für eigene Wohnzwecke genutzt werden, aber nur, wenn die Eigennutzung nicht länger als ein Jahr her ist. Diese Frist wird in der Praxis oft überschritten. Bei zahlreichen Trennungen erfolgt die Übertragung oder Veräußerung der Immobilie erst ein Jahr nach Auszug oder noch später. So auch im hiesigen Fall.

Im Jahr 2000 hatte das Bundesfinanzministerium in einem Schreiben die Vorschrift so interpretiert, dass eigene Wohnzwecke trotz Auszug auch dann anzunehmen sind, wenn unterhaltsberechtigte Kinder in der Immobilie leben. Diese Auffassung teilt der BFH nicht bzw. schränkt sie ein: Das sei nur richtig, wenn der Wohnraum nicht gleichzeitig von einer dritten Person – typischerweise der Mutter – genutzt werde. In der Praxis bleibt damit für Steuerfreiheit kein Raum mehr.

Wer um diese Rechtsprechung weiß, hat Möglichkeiten, die Immobilientransaktion so zu gestalten, dass die Steuerfreiheit erhalten bleibt. Das ist auch im Interesse desjenigen, der in der Immobilie verbleibt, denn Unterhaltsansprüche können sinken, wenn die Spekulationssteuer das Einkommen verringert.